Адвокаты по спорам о недвижимости и жилищным вопросам

В рамках дела мы сопровождали клиента по нарушению сроков сдачи апартаментов неподалеку от Кремля. Застройщик нарушил сроки более чем на год, ссылаясь на различные причины, то это были недостатки в работе подрядчиков, то материал привезли бракованный, то погодные условия не позволяли строить. В общем все что угодно, только не вина самого застройщика. Когда объект был все-таки сдан, нами была проведена досудебная экспертиза, которая выявила существенное количество недостатков в сданном помещении, таких как: кривые стены, неровный пол, несоответствие фактической площади.

На основании данных экспертизы, установивших стоимость исправления недостатков, а также рассчитав неустойку за весь период, мы обратились с претензией к застройщику. Застройщик отказался добровольно удовлетворять требования, сославшись на то, что нашим клиентом несколько раз нарушались сроки оплаты по ДДУ, что соответствовало действительности, однако размер неустойки был явно несопоставим с неустойкой, полагавшейся нашему клиенту. В судебном процессе застройщик вертелся как уж на сковороде, пытаясь снять с себя хотя бы часть ответственности. Так, например, он заявлял, что сроки строительства были сорваны по независящим от него причинам, хотя объективных и допустимых законом доказательств он не предоставил. Обвинял в срывах срока участников ДДУ и конкретно нашего клиента, указывая на просрочки оплаты, и предъявив встречный иск о взыскании неустойки, а когда аргументы закончились, заявил, что закон о защите прав потребителей в данной ситуации не может быть применен, поскольку строилось не жилое помещение, а апартаменты, следовательно, истец не сможет там прописаться и использовать его для жизни. Суд критически отнесся к этим заявлениям, справедливо расценив, что все невыполнение обязанностей подрядчиками и субподрядчиками, а также поставки некачественного материала являются предпринимательскими рисками застройщика, и он и только он несет за них ответственность. Наши исковые требования были удовлетворены, хотя суд и уменьшил неустойку, сославшись на ее чрезмерность. Также, частично был удовлетворен встречный иск, сумма неустойки уменьшена вдвое. По итогу рассмотрения дела, наш клиент получил около 70% от заявленных исковых требований.

Рыбай Андрей Сергеевич

Ведущий юрист

Речь идет о применение в судебных спорах правил предоставления заверений об обстоятельствах (ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ) Наш Клиент – Королев М.С. (фамилия изменена) выступал в качестве ответчика по иску Солодовой М.Б. (фамилия изменена) о взыскании платы за наем жилого помещения, неустойки за просрочку внесения арендной платы, причинённого квартире ущерба. Дело №2-2283/2020 рассматривалось в Черемушкинском районном суде г. Москвы. В обоснование своих требований истец указала, что наш Клиент неправомерно прекратил договорные отношения, съехал из квартиры без каких-либо предварительных предупреждений, повредил обои в квартире.

С учетом изложенных обстоятельств, позиция Клиента была изначально слабее позиции истца. Однако нами была выбрана стратегия применения положений Гражданского законодательства о предоставлении заверений о соответствующих обстоятельствах и о последствиях недостоверности указанных заверений. В частности, в рассматриваемом споре, истец в условиях договора найма прописал довольно часто встречающиеся условия о том, что передаваемая в наем квартира никому не заложена, под арестом не состоит, не обременена правами иных лиц. Именно данные действия мы использовали для достижения результата – принятия судом решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Положения абзаца второго ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Суду были предоставлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости о том, что истец ещё за 1 год до заключения договора найма с нашим Клиентом заключил иной договор найма этой же квартиры с иным лицом. Таким образом, судебная стратегия была подведена к тому, что собственные действия истца обусловили прекращение договорных отношений и в действиях нашего Клиента не было каких-либо нарушений. Тем более договор найма, заключенный между истцом и иным лицом, имел правовое преимущество в виду того, что ограничение прав по нему прошло государственную регистрацию (в отличие от договора, заключенного с нашим Клиентом). Кроме этого, суду были предоставлены разъяснения, изложенные в п. 35 в и п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которыми - предполагается, что лицо, предоставившее заверение, исходило из того, что другая сторона будет на него полагаться. При недостоверности предоставленного стороной договора заверения другая сторона, полагавшаяся на имеющее для нее существенное значение заверение, наряду с применением указанных в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ мер ответственности, вправе отказаться от договора (статьи 310 и 450.1 Гражданского кодекса РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ). В результате все условия договора о необходимости заблаговременного предупреждения о прекращении договорных правоотношений удалось нивелировать. Суд вынесен решение в пользу нашего Клиента. Апелляционная инстанция Московского городского суда оставила решение без изменения.

Рыбай Андрей Сергеевич

Ведущий юрист

В коллегию обратился клиент, сосед которого отстроил прямо на общей границе двух участков свои хозяйственные строения: туалет, баню, мастерскую, хозблок, гараж для машин. Фактически жизнь из-за этого стала невозможной – на участке доверителя регулярно распространялись неприятные запахи, использованная соседом вода стекала и образовывала болото, забор наполовину покосился и разрушился, зимой различные осадки, снег и лед падали и угрожали жизни и здоровью клиента и членам его семьи.

Адвокат организовал проведение независимой строительно-технической экспертизы на земельных участках, пригласил эксперта, который внимательно осмотрел строения и выдал заключение о нарушение градостроительных норм и правил при их возведении. Также адвокат сделал запросы в компетентные инстанции, пожарный надзор, администрацию, прокуратуру и инициировал проведение проверок в отношении соседа-ответчика и построенных нелегально объектов. Было составлено исковое заявление в суд о сносе / демонтаже самовольных построек, в суде было доказано, что строения возведены в нарушение действующих норм и правил, без соблюдения минимально допустимого расстояния от забора и жилого дома клиента. Как результат - суд постановил решение об обязании ответчика снести строения за свой счет, и клиент буквально смог вздохнуть спокойно.

Симанков Олег Михайлович

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

К нам обратился клиент, к которому был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры в ЖК «Алые Паруса» ориентировочной стоимостью 80 000 000 рублей недействительным, изъятии купленной квартиры и выселении клиента из квартиры. Сторона истца ссылалась на то, что она как бывшая супруга имела решение суда о разделе этой квартиры в равных долях с супругом еще на стадии строительства, однако он распорядился квартирой и продал ее клиенту уже после сдачи дома в эксплуатацию без ее ведома и согласия.

Адвокат подготовил и направил в суд возражения на иск, в которых указал, что квартира во владение истца никогда не поступала, следовательно, правом на виндикацию истец не обладает, привел также иные убедительные доводы в обоснование необходимости отклонения иска, сослался на добросовестность действий клиента при покупке квартиры, представил подтверждающие это документы и допросил свидетелей. Суд согласился с доводами адвоката и полностью отказал в удовлетворении иска. В результате клиент сохранил за собой право на свою квартиру стоимостью около 80 000 000 рублей.

Никитенков Сергей Владимирович

Адвокат, зам. председателя Президиума

В коллегию обратился клиент, к которому бывший супруг предъявил иск о вселении и разделе жилого дома, кредит на который супруг не выплачивал.

Адвокат составил встречный иск от имени клиента о взыскании денежных средств с мужа и предъявил его в суд. В ходе процесса адвокат обосновал в суде, что супруг не может претендовать на дом и вселиться в него без выплаты кредита за него, поэтому одновременно с разделом дома суд удовлетворил встречный иск клиента и взыскал с бывшего супруга задолженность за выплаченный клиентом единолично кредит. Также адвокат доказал в суде, что супруг не пытался вселиться в дом ранее, злоупотребляет своими правами, поэтому в иске о вселении ему судом было отказано. Таким образом, супруг не сможет получить свою долю дома и вселиться в него без выплаты солидной суммы задолженности перед клиентом.

Горбачев Сергей Геннадьевич

Адвокат, член Президиума

В коллегию обратился клиент, к которому бывшая супруга предъявила иск о разделе общего имущества, взыскании денежной компенсации за автомобили.

Адвокат составил встречный иск от имени клиента к бывшей супруге и предъявил его в суд. В результате в суде доказали, что предъявленные к клиенту требования являются необоснованными: один автомобиль хоть и был оформлен в период брака, но оплачен был после распада семьи, поэтому является его личным и не подлежит разделу. В результате суд удовлетворил встречные требования клиента и отказал супруге в части взыскания компенсации, а клиент был освобожден от обязанности выплаты.

Горбачев Сергей Геннадьевич

Адвокат, член Президиума

По факту в суде была раскрыта схема работы так называемых "квартирных аферистов", которые сначала втянули доверителя в "дутые" долги по займам в микрофинансовых организациях, а потом решили за эти долги забрать квартиру у человека. Схема сделки была следующей: заключён ДКП квартиры с арендой ячейки в малоизвестном банке (оказалось, что в Москве есть только один офис этого чудо-банка), при подписании документов клиенту подсунули "дополнительное соглашение" к договору аренды. Потом выяснилось, что это не простое доп. соглашение, а доверенность на постороннее лицо (якобы финансового брокера) с правом посещения банковского сейфа. Естественно, когда регистрация перехода права по сделке прошла, это "доверенное лицо" прибежало в банк и обчистило сейф. В нем помимо денег лежала ещё и расписка продавца-клиента о получении денег от покупателя. Таким образом, мошенники впоследствии размахивали в суде и распиской доверителя, мол, какие могут быть вопросы, есть расписка, человек все деньги получил, договор законный.

Мне удалось убедить суд в том, что кроме формальной стороны вопроса нужно обязательно проверить порядок расчетов сторон сделки в банковской ячейке и условия доступа к ней, документы по моим запросам были истребованы судом. Оказалось, что г-н «финансовый брокер» зашёл в хранилище с нарушением условий доступа туда от банка, не предоставил обязательный для входа документ - выписку о снятии с рег.учета в квартире моего доверителя и его детей. А кроме того, вскрылось, что на самом деле доверенность на право получения денег брокеру мой доверитель не давал, доп. соглашение о доступе в сейф такой доверенностью не является. И часть причитающихся клиенту денег за квартиру без его согласия была направлена покупателем на счёт микрофинансовой компании, а не на счет покупателя. Все эти обстоятельства мы доказывали в суде почти полтора года и вот свершилось - суд вынес решение в нашу пользу, иск удовлетворен, договор расторгнут, право собственности доверителя на квартиру восстановлено, а мошенников признали недобросовестными приобретателями, в их иске о вселении в квартиру и снятии с рег.учета моих клиентов отказано полностью. Да, в период владения ответчиками квартирой они успели оформить на неё ипотеку и нужно будет ещё дополнительно разбираться с банком, но главное - клиент может возвращаться домой вместе с детьми!

Симанков Олег Михайлович

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров