Что нужно знать, чтобы не платить аренду из-за коронавируса?

Как избежать оплаты аренды в период пандемии коронавируса и при форс-мажоре?

Действующее законодательство не освобождает Вас от оплаты в срок арендных платежей. Исключение сделано лишь для арендаторов государственного и муниципального имущества, но и то с оговорками.

Государственное и муниципальное имущество

Арендаторы недвижимости получили право на отсрочку уплаты или снижение размера арендных платежей по "старым" договорам (Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ).

Речь идет о договорах аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС в регионе.

В отношении таких договоров установлено, что:

1) в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установит Правительство РФ.

2) размер арендной платы по ним может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;

3) арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС в регионе.

Ранеее такая мера поддержки, как отсрочка по внесению платежей за аренду, была предоставлена субъектам малого и среднего бизнеса в отношении договоров аренды федерального имущества, заключенных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 N 645.

Частное имущество

Будем исходить из того что Арендодатель Ваш партнер, ведь, так или иначе, мы все в одной лодке и каждый из нас желает извлекать прибыль. Ваши отношения должны быть взаимовыгодными, поэтому необходимо искать обоюдное решение проблемы.

Инициатива конечно должна поступить от Вас, внимательно изучите условия вашего договора аренды, проверьте наличие в нем часто формального и всеми забытого пункта о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора). Пришло его время!

Направьте Арендодателю уведомление с изложением ваших проблем и конкретных причин, по которым вы не сможете в срок оплатить аренду. И просите. Просите уменьшения или отсрочки арендного платежа, а может и то и другое. Просите о приостановлении срока действия договора аренды или предоставлении помещения вам на безвозмездной основе на определённый срок.

Возможно, что чудеса случаются. Но помните, что по закону последнее слово за Арендодателем и он может отказать вам.

Однако не все так печально!

С учётом Вы можете заблаговременно расторгнуть договор, сославшись на ст. 451 ГК РФ. Данной нормой предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом законом предусмотрено, что с учётом наступления обстоятельств непреодолимой силы и п. 3 ст.401 ГК РФ за просрочку арендных платежей с вас не смогут взыскать неустойки и упущенную выгоду: «Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Таким образом, в случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать наступление всех вышеизложенных обстоятельств.

При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).

Таким образом, если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы. Если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому арендатору остается только договариваться с арендодателем, просить об уменьшения арендной платы, ссылаясь на то, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.

Если у вас возникли вопросы относительно арендных отношений - звоните нам!

Нужна консультация адвоката?

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

или звоните по номеру прямо сейчас!

+7 (495) 212-92-80