Как не платить арендные платежи и как вести переговоры с арендодателем - краткая инструкция

ФОРС-МАЖОР И АРЕНДА

Мнение:

Можно не платить арендные платежи, т.к. ситуация в стране попадает под положения о чрезвычайных ситуациях и обстоятельств непреодолимой силы по п.3 ст.401 Гражданского Кодекса Российской Федерации и поэтому суды будут на Вашей стороне.

Хорошая новость!

Указы Мэра от 05.03.2020 No12-УМ, от 27.03.2020 No 33-УМ и от 04.04.2020 No39-УМ, позиция Московской Торгово-Промышленной палаты –

временное приостановление деятельности отдельных категорий бизнеса в связи с установлением режима повышенной готовности является обстоятельством непреодолимой силы и относятся к форс- мажору.

Плохая новость

- только для тех категорий бизнеса, деятельность которых временно приостановлена;

• -  согласно той же позиции Торгово-промышленной палаты и п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года No7 обстоятельства непреодолимой силы не освобождают Вас от обязанности платить аренду; 

• -  наступление форс-мажора является основанием для снятия последствий неуплаты арендных платежей (штрафы, пени за просрочку, расторжение договора аренды в одностороннем порядке). 


 

1. В договоре указано только то, что стороны не несут ответственности за ненадлежащее исполнение договора при наступлении форс-мажора.

В таком случае, Вы должны платить аренду, но освобождаетесь от штрафов, пени и других санкций, которые должны применяться по условиям при просрочке арендных платежей или при нарушении других условий договора.

2. В дополнению к первому пункту есть условия о том, что исполнение обязательства по договору на период действия обстоятельств приостанавливаются.

В этом случае Вы имеете право на приостановку платежей (не на отмену) и Вам надо уведомить о моменте наступления таких обстоятельств и о Вашем желании реализовать право о приостановке выполнения обязанностей по уплате арендных платежей до какого-то периода.

3. Предусмотрено, что на период действия обстоятельств непреодолимой силы стороны освобождаются от обязанностей по договору.

При наличии в договоре таких условий Вы имеете право не платить на период действия обстоятельств непреодолимой силы, уведомив арендодателя о возникновении таких обстоятельств и о своем намерении реализовать право на освобождение от уплаты арендных платежей на период их действия.

 

Еще раз обращаю внимание:

- не для всех категорий бизнеса происходящее в г. Москве будет считаться форс-мажором.

- это касается только тех юридических лиц, деятельность которых официально временно приостановлена.

Для остальных видов деятельности происходящее попадает под предпринимательские риски.

 

Какие возможности есть сейчас:

01.04.2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций",

который который своими нормами ввел дополнительный правовой режим для арендных правоотношений на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендодатели теперь обязаны дать рассрочку по арендной плате, предусмотренной в 2020 году, а арендатор имеет право просить скидку по арендной плате на период неиспользования объекта недвижимости.

ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ:

по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель

обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

ОТСРОЧКА:

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»

-в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

-предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате уплачивается - не ранее 1 января 2021 г.
и не позднее 1 января 2023 г., поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы;

б) предоставляется на срок действия режима повышенной готовности и даже после его завершения (но в объеме 50% от аренды) со дня прекращения и вплоть до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с отсрочкой не применяются.

Рекомендовать:

арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации в связи с коронавирусной инфекцией;

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439
«Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»

 

ЧТО ДЕЛАЕМ:

1. Направляем на имя арендодателя обращение-извещение:

-о наступлении обстоятельства, предусмотренного условиями договора о форс-мажоре (п.3 ст.401 ГК РФ) (*если есть основания);

-о внесении изменений в существенные условия договора аренды на основании (п.1 ст.451 ГК РФ),

-а также о своем намерении реализовать свое право,
предусмотренное п.п.2,3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98- ФЗ, в части уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности на территории г. Москвы.

 

ЧТО ДЕЛАЕМ:

- просим скидку в любом размере (практика показывает - не менее 50% от размера аренды) с момента невозможности использования объекта или приостановления деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности,

- информируем арендодателя, что Правительство Москвы при условии предоставления скидки для вас, предоставит ему льготы по налогам в виде освобождения от уплаты налога на имущество.

 

ЧТО ДЕЛАЕМ:

2. Отдаем заявление арендодателю под роспись или другим способом, но чтобы можно было установить факт получения

3. В случае согласия заключаем дополнительное соглашение к договору аренды (внесение изменений в существенные условия договора вносятся посредством заключения дополнительного соглашения к сделке п.1 ст 452 ГК РФ, п.1 ст.609 ГК РФ)
4. В случае отказа, Вы можете рассмотреть вариант расторжения договора по п.1 ст. 451 ГК РФ или обратиться и применить отсрочку (ее должны дать по закону).

Если у вас остались вопросы по вариантам снижения затрат аренды при обстоятельствах непреодолимой силы - звоните нам!

Адвокат, член Президиума МКА "Легис Групп" Горбачев С.Г.