С принятия Постановления Правительства Москвы от 28.11.2014 г. № 700-ПП, многие собственники зданий столкнулись с неожиданной проблемой.
На территорию их объекта приходит комиссия Государственной инспекции по недвижимости, проводит осмотр, а спустя несколько дней по почте приходит акт, в соответствии с которым их здание, используемое в производственных или научных целях, оказывается фактически используется для размещения офисов или торговых объектов, и теперь включено в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость.
Для собственника это означает в первую очередь существенное увеличение налоговой нагрузки, иногда в 10-15 раз превышающее налоги за предыдущий период. А в случае, если собственник-физическое лицо владеет помещением в здании, которое было включено в перечень, он лишается большинства льгот (например, освобождения от налога творческих мастерских деятелей искусства и др.), в связи с тем, что они не применяются к объектам, включенным в перечень.
В некоторых случаях такое включение оправдано, к примеру, если собственник здания фактически не ведет никакой деятельности, кроме арендной, что не является его основным видом деятельности по документам, и сдает помещения в аренду под магазины и офисы, когда назначение земельного участка не предусматривает размещения таких объектов.
Однако куда более распространена ситуация, когда инспекторы делают выводы об использовании объекта недвижимости, не разбираясь что есть что, и относят под офисы, например, помещение бухгалтерии завода или научно-исследовательские центры, руководствуясь только тем, что в помещениях находятся столы и компьютеры. В наиболее абсурдных случаях, здание включают в перечень только на основании двух-трех фотографий фасада здания, даже без проведения осмотра.
Если вы не согласны с актом госинспекции, лучше всего начать действовать сразу, и по факту получения акта обратиться в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов налогообложения в г. Москве с заявлением о проведении повторного осмотра, в ходе которого подробно разъяснить инспектору, какие помещения для чего используются, какие сдаются в аренду, а какие обеспечивают деятельность организации, и предоставить подтверждающие документы. Если и после этого инспектором будут указаны недостоверные сведения, то после включения здания в перечень 700-ПП необходимо обращаться в суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы о признании недействительными пунктов перечня, содержащих спорные объекты недвижимости.
В рамках судебного спора об исключении, акт государственной инспекции является основным доказательством законности включения объектов в перечень, и, если в суде удастся доказать его несоответствие фактическим обстоятельствам и/или процедурные нарушения при его составлении, скорее всего суд признает включение в перечень незаконным.
Для включения объекта недвижимости в перечень необходимо чтобы более 20% площади здания использовалось для размещения офисов, торговых объектов, объектов бытового облуживания или общественного питания. Расчет производится по методике, указанной в Постановлении Правительства Москвы № 257-ПП. Самое лучшее доказательство того, что акт не соответствует действительности – это грамотно составленный контррасчет, по которому менее 20% площади здания используется для целей, подразумевающих включение в перечень 700-ПП. Для этого необходимо понимать методику, изложенную в Постановлении Правительства Москвы № 257-ПП, чтобы не допустить ошибок.
Контррасчет подразумевает под собой указание площади здания, используемой для каждого из видов деятельности, таких как:
Кроме того, в методике расчета есть свои нюансы: например, необходимо принимать во внимание тот факт, что к площади помещений, учитываемых для включения в перечень, также относится определенный процент площади мест общего пользования, который необходимо высчитывать отдельно, в отношении каждой части здания, в которой находятся помещения офисного или торгового назначения.
При этом суду необходимо будет доказать правильность контррасчета, и дать пояснения в отношении каждой части здания или даже каждого помещения, особенно тех, которые неверно классифицированы инспектором, что находится в этих помещениях, какие сотрудники там работают, предоставить штатное расписание, должностные инструкции, договоры аренды в случае если помещение сдается в аренду и так далее.
Кроме того, обязательно нужно обратить внимание на список лиц, принимавших участие в обследовании. По закону, при проведении мероприятий обязательно должны участвовать:
а в некоторых случаях также:
На практике, требования о присутствии представителей департаментов или эксперта часто игнорируются, а их подписи проставляются задним числом, что является серьезным нарушением, которое может повлечь за собой признание акта недействительным.
Таким образом, при наличии грамотно составленного контррасчета, подтвержденного внутренними документами компании, указании на фактические и процедурные ошибки в акте обследования, с высокой долей вероятности суд посчитает акт государственной инспекции недостоверным (ненадлежащим) доказательством и признает включение объекта недвижимости в перечень 700-ПП незаконным, что позволит пересчитать начисленные налоги за те периоды, за которые объект недвижимости был включен в перечень.
Если вы считаете, что ваш объект был неправомерно включен в перечень 700-ПП, вы можете обратиться в Московскую коллегию адвокатов «Легис Групп» для проведения экспертного анализа ситуации, проверки законности действий госинспекции и перспектив исключения вашего объекта из перечня. Богатый опыт и высокая квалификация наших специалистов поможет вам в разрешении этого непростого спора.
Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!
или звоните по номеру прямо сейчас!