Дачная амнистия — плюсы и минусы

Дачная амнистия — процедура упрощенного порядка регистрации прав граждан на объекты недвижимого имущества и земельные участки, занятые такими объектами, позволяющая зарегистрировать право собственности на земельные участки и самовольно построенные объекты дачного, индивидуального, гаражного строительства с минимальным пакетом документов (в частности, без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
Срок действия — до 01 марта 2015 года.

В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает упрощенную процедуру регистрации земельных участков, предназначенных для:

• ведения личного подсобного и дачного хозяйства;
• для огородничества, садоводства;
• индивидуального гаражного строительства;
• индивидуального жилищного строительства;
• в случае получения земельного участка на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации;
• объектов недвижимого имущества, созданных на таких участках.

Особенности регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке – в рамках «дачной амнистии»

 

Какие участки попадают под дачную амнистию?

Закон однозначно ограничивает категории участков, права на которые могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке. Такой земельный участок должен отвечать двум критериям:

• По критерию времени — земельный участок, должен быть предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е до 30.10.2001 года
• По критерию цели — земельный участок, должен быть предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

 

Какие должны быть права на участок?

Права, на которых должен быть предоставлены земельный участок:

• на праве собственности
• на праве пожизненного наследуемого владения
• на праве постоянного (бессрочного) пользования
• либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право., на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

 

Документы-основания для регистрации права

Основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке «дачной амнистии» являются следующие документы:

• акт о предоставлении земельного участка;
• акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок;
• выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления, о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
• кадастровый паспорт земельного участка, выданный после 01.03.2008, или кадастровый план земельного участка, выданный до 01.03.2008.

 

Несовпадение границ участков, указанных в представленных документах

В случае, если реальные границы участка и его площадь не совпали с теми, которые значатся в документах, «закон о дачной амнистии» разрешает оформить не учтенные ранее метры в свою собственность.

Эта привилегия действует при двух условиях:

• при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;
• уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, в упрощенном порядке – в рамках «дачной амнистии»

 

Какие объекты недвижимости попадают под дачную амнистию?

Категории объектов недвижимого имущества, подпадающих под дачную амнистию:

• Объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством не требуется выдачи разрешения на строительство.
• Объекты индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства
• Объекты индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке)

 

Документы-основания для регистрации права

Для регистрации права необходимы следующие документы:

1. Документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание:
   • декларация об объекте недвижимого имущества (для объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо для гаража или иного объекта недвижимого имущества, для которого не требуется получение разрешения на строительство)
   • кадастровый паспорт объекта, выданный после 01.03.2008, или технический паспорт объекта, выданный до 01.03.2008 (для объектов индивидуального жилищного строительства)
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества
3. Кадастровый план земельного участка.

Представление кадастрового плана не требуется, если:

• право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке;
• земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
• для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство
• либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Однако, по различным оценкам, на сегодняшний день возможностями «дачной амнистии» воспользовались лишь порядка 15%-20% владельцев недвижимости, подпадающей под действие Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этому есть много причин: сложность процедуры оформления, неоднозначность применения законодательной базы, значительные финансовые издержки. Рассмотрим плюсы и минусы ситуации.

Очевидным плюсом регистрации права собственности на строения является возможность их беспрепятственного использования в гражданском обороте, как то: возможность совершения с ними любых сделок – купли-продажи, дарения, мены, возможность их завещания. Зарегистрированное строение, безусловно, имеет большую ликвидность на рынке недвижимости. Также упрощается взаимодействие с нотариусами, страховщиками, инженерными и коммунальными службами.

Одним из возможных доводов в пользу регистрации прав на садовые дома является возможность ипотечного кредитования, т.е. получение заемных средств под залог недвижимости, являющейся собственностью заемщика. Если садовый дом достаточно большой и является «капитальным» строением, сумма ипотечного кредита за него может быть даже больше стоимости земельного участка. Для получения как можно большей суммы кредита регистрация права собственности на дом является обоснованной.

Также, побудительной причиной для регистрации садовых домов, может служить возможность прописки на дачах в соответствии постановлением Конституционного суда по этому вопросу от 30.06.2011 г., распространяющимся, в том числе, на строения на землях сельхоз назначения. Конечно, далеко не всем дачникам такая возможность будет интересна, однако, при продаже недвижимости такая «опция» садовых домов вносит свою лепту в удорожание цены такого объекта.

Ранее – до 2011 года для многих владельцев земельных участков еще одним существенным плюсом «дачной амнистии» была возможность достаточно существенного увеличения «официальной» площади своего земельного надела. Не секрет, что достаточно большое количество участков по факту превосходят свои размеры, указанные в правоустанавливающих документах. В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного вида использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4-6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 года при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Однако, далее государство меняет свою позицию и, на основе письма Минэкономразвития от 4 мая 2011 г. N Д23-1871, Росреестр приходит к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст.11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Ситуация такова, что на сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны не более чем в 20% муниципалитетов.

Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра, и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка составляет больше 10% исходной площади. 10% — это крайне малая величина для стимулирования желания регистрировать участок и строение на нем. Возможно, что владельцы участков будут дожидаться принятия градостроительных регламентов во всех муниципалитетах.

Повторное межевание не допускается во всех случаях (п.3 ст. 25 закона о кадастре). Самое неприятное, если участок без межевании перешел к другому собственнику после введения в действие земельного кодекса (30.10.2001 г.), новому собственнику вовсе отказывают в проведении межевания с увеличением площади.
Минусы регистрации.

К безусловным минусам можно отнести сложность, длительность и стоимость процедуры межевания земельного участка, если вы непременно захотели ее провести или так потребовали регистрирующие органы. Например, в Московской области работы по межеванию стоят в среднем от 10 до 15 тыс. рублей, а продолжительность их — от шести месяцев до года. Также не стоит забывать о возникающих сложностях с соседями, которые могут не подписать вам акт согласования границ с указанием причин или безо всякого объяснения. Обжаловать мотивированный или не мотивированный отказ придется в суде. Нередки и кадастровые ошибки, причем, кадастровая палата не спешит их исправлять только по заявлению собственника, даже при наличии объективных причин, скорее всего, тоже придется идти в суд.

Зарегистрированное строение на земельном участке, согласно законодательству, следует судьбе участка. Допустим, зарегистрированное строение рухнуло или сгорело. В этих случаях собственникам потребуются акты о сносе строений, корректировки записей кадастра и регистрации прав собственности, что, конечно же, повлечет за собой обращение в государственные органы и, как следствие – оплату госпошлин, стояние в очередях и т.д.

Очередной минус регистрации строений и земельных участков связан с налогообложением. Сегодня налоговая ставка на загородную недвижимость достаточно умеренная. Восстановительная стоимость (налоговая база) вычисляется перемножением инвентаризационной стоимости по справочникам 1991 г. на коэффициент удорожания.
В большинстве муниципальных образований пенсионеры и другие льготники освобождены от уплаты налога на садовые дома площадью менее 50 кв. м и хозпостройки примерно такой же суммарной площади.

Однако, если речь идет о тех домах, которые были зарегистрированы по дачной амнистии до 1 января 2012 года, и площадь которых превышает 50 кв. метров, то возникает некоторая проблема. Регистрируя собственность по дачной амнистии, ее владельцы не должны определять ее инвентаризационную стоимость, а именно эта стоимость служит базой для имущественного налога. Поэтому не очень понятно, с какой суммы будут взиматься налоги.

Инвентаризационную оценку строения могут заказать как собственники строений, так и власти муниципальных образований. Муниципальные власти в Подмосковье в этом году поручили кадастровым инженерам определить инвентаризационную стоимость объектов капитального строительства на основании осмотра.

Законом предусмотрено, что если собственник посчитает, что такая оценка не соответствует действительности, он может оспорить ее в суде, предоставив другую оценку. Зачастую, собственники вынуждены так делать, поскольку в ряде случаев, инвентаризационная или кадастровая стоимость, по мнению властей, превышала рыночную.
По закону РФ «О налогах на имущество физических лиц» органы местного самоуправления имеют право по установлению ставок налогов — от 0,1 до 2% в зависимости от его стоимости по БТИ.

Налогообложению подлежат и строение, и земельный участок, на котором оно расположено. При этом земельный налог может быть выше имущественного, поскольку он начисляется исходя из кадастровой стоимости участка. Ставка земельного налога на участки с жилыми строениями — от 0,1 до 0,3%.

Кадастровая стоимость участка определяется только после постановки его на кадастровый учет, то есть определения границ вследствие межевания. Как известно, в ходе дачной амнистии проводилось межевание далеко не всех участков, что в итоге привело к многочисленным спорам по расположению их границ. Для тех участков, где кадастровой учет был проведен, налог за 2012 год может оказаться весьма значительным. В этом году закончен кадастровый переучет земель, цена была повышена в 4-10 раз.
Совсем неадекватно— в 25–30 раз — возрастет налог на земельные участки, переведенные из категории земель сельхозназначения в земли для ИЖС.

 

Сергей Горбачев, Московская коллегия адвокатов «Легис Групп»