Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Рассматривая особенности правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, следует проанализировать его содержание, так как именно через него происходит индивидуализация договорных отношений. При этом необходимо отметить, что само понятие «содержание договора» не является однозначно определенным в гражданской правовой доктрине. Это во многом связано традиционной разнородностью мнений о сущности договора. Например, В.И. Синайский, рассматривая обязательства и правоотношения, как синонимы,[1] определял содержание договорных правоотношений через «право требования кредитора» и «обязанности должника».[2] Тогда как, О.С. Иоффе, рассматривая договор в качестве основания возникновения обязательств, отмечал, что «встречающиеся иногда попытки определить содержание договора указанием как на его условия, так и на вытекающие из него права и обязанности ошибочны и объясняются смешением договора как юридического факта с самим договорным обязательством. Права и обязанности образуют содержание обязательства, но не породившего его договора, а совокупность условий составляет содержание соглашения, но не обязательства, которое из него возникло».[3]

Продолжая указанную мысль, М. И. Брагинский и В.В. Витрянский, замечают, что «когда говорят о содержании договора в качестве правоотношения, имеют в виду права и обязанности контрагентов. В отличие от этого содержание договора-сделки составляют договорные условия. Их фиксационная роль позволила в течение определенного времени широко использовать в законодательстве и литературе в качестве синонима условий договора его пункты».[4]

Используя указанный выше подход, т.е. рассматривая договор как итог достигнутого сторонами соглашения, понятие содержания можно определить как условия, на которых стороны достигли соглашения. Таким образом, далее понятия «содержание договора» и «условия договора» будут рассмотрены как тождественные.

По своему юридическому значению условия гражданско-правовых договоров принято разделять на три классификационных группы:

— существенные, т.е. условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым был способным породить права и обязанности у его сторон;

— обычные, т.е. условия, отражающие распространенные типичные условия договоров и предусмотренные в диспозитивной норме законов или обычаях;

— случайные, т.е. согласованные сторонами положения, иногда не совпадающие с диспозитивными нормами закона или обычаями, выражающие особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договора. [5]

Характерно, что указанная классификация применима, главным образом, только в гражданской правовой науке. Исключительно доктринальный характер деления явился одной из причин отсутствия единства в представлении о том, в чем состоят классификационные признаки обычных и соответственно случайных условий и какие именно последствия из этого вытекают.[6]

С другой стороны, основополагающий элемент данной выше классификации – существенные условия, закреплен и в нормативных правовых актах. Так, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. не существующим.

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» составляют следующие существенные условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. [7]

При исследовании этих условий обнаруживается, что их сущностная характеристика, несмотря на значимость закладываемых в них положений, не всегда очевидна. В частности, в указанном Федеральном законе предмет договора участия в долевом строительстве прямо не определен. Это приводит к существованию разных точек зрения, по вопросу его содержания. Наиболее распространенной является точка зрения, косвенно выраженная в ст. 24 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», которая, внося изменения в п. 1 ст.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,[8] указывает, что жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, являются предметом договоров участия в долевом строительстве.[9] Отсюда можно сделать вывод, что через определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т.е. через первое законодательно установленное существенное условие договора участия в долевом строительстве конкретизируется его предмет.

Указанное отмечает Л.В. Шаханов, который считает, что предмет договора участия в долевом строительстве должен содержать «адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане), целевое назначение (жилое или нежилое), общую площадь объекта, этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард».[10]

Таким образом, характеристика предмета договора участия в долевом строительстве является одним из существенных условий договора, что соответствует сложившейся правовой традиции, которая к существенным условиям договора относит условия о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В то же время рассмотрение предмета договора только через указание на особенности объекта долевого строительства в правовой доктрине подвергается критике. Так, Е.П. Згонникова, основываясь на общих рассуждениях А.Н. Обыденнова, определяющего, что «объект гражданских прав, по поводу которого заключен договор, выступает в качестве существенного условия договора лишь в случаях совпадения его с предметом, признания его законом»,[11] рассматривает предмет договора участия в долевом строительстве в узком и широком смысле. Предметом договора участия в долевом строительстве в узком смысле является объект долевого строительства, а в широком смысле — действия по привлечению денежных средств на его создание.[12]

Несмотря на достаточную обоснованность указанной позиции, более верной представляется цепь рассуждений М.А. Бобровниковой, которая на основе анализа норм специального для данного вида договора законодательства, определила предмет договора через совокупность объекта долевого строительства и действий по привлечению денежных средств на его создание.[13] Как было отмечено выше, исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[14] предметом договора участия в долевом строительстве являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, т.е. фактический овеществленный результат деятельности застройщика.

В то же время ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[15] говоря о цене договора, упоминает, что в нее помимо денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства также входит оплата услуг застройщика. При сопоставлении двух вышеназванных статей, возникает возможность рассматривать предмет договора через две составляющие: объект долевого строительства и деятельность застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами.

Основываясь на указанных рассуждениях, представляется целесообразным внести изменения в п.1 ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», [16] определив первое существенное условия так:

«1) условия о предмете договора: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также действия застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами».

Характеризуя объект недвижимости, порядок согласования условий о нем и о действиях застройщика, как части содержания договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что они имеют свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости, так или иначе, уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов).

В соответствии с п.2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[17] объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

К иным объектам недвижимости, относящимся к разряду нежилого фонда, законом отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости.

При этом необходимо иметь в виду, что «вопреки бытующему иногда мнению, жилые и нежилые помещения относятся к недвижимости, независимо от места своего расположения в доме, то есть, независимо от того, соприкасаются ли они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий».[18]

Недвижимость, как объект долевого строительства обладает рядом признаков:

— прочность связи с земельным участком (ее перемещение сопровождается несоразмерным причинением ущерба) — п. 1 ст. 130 ГК РФ;

— значительная стоимость;

— непотребляемость в процессе использования.

— особый характер государственной регистрации прав на нее (ст. 131 ГК РФ).

Существенной особенностью объекта долевого строительства является также и то, что в момент заключения договора недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав (на первоначальном этапе он вообще определен лишь на бумаге), поэтому нельзя его точно индивидуализировать. Тем не менее, общие характеристики объекта (адрес, предполагаемый размер, этажность, количество квартир и т.п.) в договоре должны быть зафиксированы.[19]

В этом смысле целесообразным представляется разделение для целей исследования индивидуальных и родовых признаков объекта долевого строительства. К индивидуальным признакам следует относить: предварительный номер квартиры, ее планировку, количество уровней в квартире, этаж и ее расположение в осях; общую проектную площадь, площадь комнат и кухни, а так же иную полезную площадь; наличие балкона или мансарды, площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражи), а так же помещений, которые станут общей собственностью всех жильцов дома. Родовые признаки объекта долевого строительства заключаются в указании: твердой цифры общего объема финансирования строительства в целом, общей и полезной площади объекта, указание стоимости каждого типа помещения в объекте.[20]

Кроме того, необходимо различать помещения, относимые к объектам долевого строительства, и помещения, к объектам долевого строительства не относимые. Последними являются, например, помещения, построенные в составе объектов недвижимости производственного назначения.[21] Понятие объекты производственного назначения должно подразумевать предприятие как имущественный комплекс, в контексте положений ГК РФ. В состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: имущество как таковое, объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой продукции, выполняемых работ или услуг. Объект правоотношений, регулируемых положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[22] возникает на этапе незавершенного строительства. Предприятие же выступает как функционирующая структура.[23] Соответственно, правовое регулирование деятельности в данной сфере осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».[24]

Характеризуя деятельность застройщика как часть предмета договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что здесь подразумеваются, главным образом, обязанности застройщика:

— построить в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующий объект долевого строительства с наружным инженерным обеспечением;

— получить разрешение на ввод его в эксплуатацию:

— передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, должен его принять.[25]

Другим существенным условием, составляющим содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является срок строительства, так как именно сроком определяются временные рамки, в которые должно состояться исполнение обязательств контрагентами. Указание срока тем более важно, если учесть, что строительство недвижимости представляет собой сложный технологический процесс, длящийся определенный период времени. Таким образом, срок исполнения служит своеобразным ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[26] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства.

Исключение составляет случай, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этой ситуации застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения определенного договором срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В указанном случае применяется правило п. 1 ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соответственно, в связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение сторон об изменении такого договора также подлежит государственной регистрации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ,[27] действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Процедура передачи объекта долевого строительства определяется ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».[28] В общем ее можно представить так: застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Как отмечалось ранее, содержание договора участия в долевом строительстве, составляет такое существенное условие, как цена договора, а также срок и порядок ее уплаты. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[29] цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Данное указание существенно ограничило содержание цены договора участия в долевом строительстве. Ранее участник сделки мог вложить в строительство не только деньги, но и материальные ценности или основные средства. Например, участок земли с расположенным на нем зданием, которое в последствии сносилось с целью строительства на его месте нового объекта.[30]

В договоре должен быть установлен порядок расчета цены договора. Договорная цена, формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, а также исходя из планируемой прибыли застройщика. Если в договор не записана твердая цена (что могут позволить себе только стабильные компании), то должен быть описан алгоритм ее определения, учитывая непрерывность инфляционных процессов, длительность процесса строительства и возможность отклонения площади построенного объекта от проектной. В этой связи помимо цены объекта договора участия в долевом строительстве в целом, должна быть определена и стоимость квадратного метра. На практике, в договоре участия в долевом строительстве указываются:

1) базовая стоимость квадратною метра в строящемся объекте недвижимости;

2) базовая стоимость квартиры;

3) график внесения платежей;

4) особенности изменения цены договора.[31]

Уплата цены договора производится путем внесения платежей в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Уплата цены договора может производиться:

1) единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

2) в установленный договором период. При систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что в процессе строительства возможно изменение стоимости объекта в связи, например, с удорожанием строительных материалов, с инфляцией, представляется целесообразным использовать валютную оговорку. Она выступает гарантией потерпевшей стороны от обесценения денег и вызванного этим нарушения эквивалентности обязательств сторон в момент исполнения договора. Валютная оговорка представляет собой одно из средств правовой защиты, которые применяются по предварительному соглашению сторон. Валютная защита цены товара выражается во включении в договор условия, которое определяет, какая валюта выступает в качестве валюты долга, в какой валюте должен быть, произведен платеж и каково курсовое состояние между двумя указанными валютами.[32]

В этом отношении показательно Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04 между строительной организацией и инвестором о взыскании задолженности, которая, по мнению истца, образовалась в результате увеличения себестоимости стройматериалов.

В обоснование своих требований истец ссылался на договор об инвестировании строительства квартиры, заключенный между истцом и ответчиком. В ходе строительства себестоимость материалов и услуг субподрядчиков увеличилась, в результате чего возникли дополнительные расходы. По мнению истца, сумма иска составила разницу между себестоимостью доли ответчика (одной трехкомнатной квартиры) и суммой, уплаченной ответчиком в соответствии с условиями договора.

Согласно договору установленная в нем цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока его действия. Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика было достигнуто. Следовательно, нет оснований для пропорционального распределения расходов. Кассационная инстанция указала, что поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен, т.е. он не освобожден полностью от расходов, довод о ничтожности пункта договора, где оговаривается цена 1 кв. м, является несостоятельным. Суд указал, что право истца на взыскание с ответчика убытков в заявленной сумме в результате удорожания строительства не доказано истцом ни по праву, ни по размеру.[33]

Учитывая сказанное, по аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, представляется целесообразным включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[34] следующие положения: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон».

Передача денежных средств должна быть оформлена надлежащим образом: участнику долевого строительства должен быть выдан документ, подтверждающий принятие от него денежных средств (расписка, приходно-кассовый ордер и т.д.). Кроме того, принятие денежных средств должно быть соответствующим образом оформлено во внутренней учетной документации застройщика.[35]

Что касается гарантийного срока на объект долевого строительства, то в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[36] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ[37] градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Качество работ на практике может оговариваться либо в договоре о долевом строительстве объектов недвижимости, либо в приложениях к нему (схемы, чертежи, рисунки и т.п.), либо путем указания в договоре на правила, определенные СНИПами, ГОСТами или ТУ.[38]

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Причем в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования денежными средствами. Таким образом, закон не усматривает обязательного обращения в суд с соответствующим требованием, что является логическим продолжением ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает, что законом могут быть предусмотрены основания для отказа одной из сторон договора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом какого-либо условия договора.

Характерно, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Данное правило носит императивный характер и поэтому договорные положения не должны ему противоречить. Если договор содержит аналогичные нормы, то он будет считаться недействительным. Однако согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.[39] Кроме того, ничтожными должны также считаться условия, смягчающие ответственность застройщика по сравнению с общими нормами гражданского законодательства, например ограничение срока уплаты процентов датой отказа участника долевого строительства от договора. Фактический запрет на включение в договор условий, освобождающих заказчика от ответственности, не означает, что в договоре не должны быть прописаны условия, при которых ответственность наступает, а также сроки расчетов с участниками долевого строительства по отдельным видам претензий.[40]

Как было отмечено, гарантийный срок отнесен к существенным условиям договора, что представляется вполне рациональным, учитывая сущность возникающих при этом правоотношений, особенностей их субъектов. Тем не менее, высказанное мнение не является единственным. Так, Е.П. Згонникова указывает, что «отнесение гарантийного срока к существенному условию договора участия в долевом строительстве не целесообразно. По нашему мнению, в законе достаточно закрепить величину гарантийного срока — 5 лет с помощью императивной нормы».[41]

Подводя итог проведенному в рамках данного параграфа анализа содержания договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, необходимо отметить следующее:

1. Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, как итога достигнутого между сторонами соглашения, следует рассматривать в качестве условий, на которых стороны достигли соглашения. В этом смысле понятия «содержание договора» и «условия договора» являются тождественными.

2. Предметом договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости представляется результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости, и деятельность застройщика по привлечению и использованию денежных средств участников долевого строительства.

3. С целью устранения неопределенности предмета договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, представляется целесообразным внести изменения в п.1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[42], определив первое существенное условия так:

«1) условия о предмете договора: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также действия застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами».

4. Объект долевого строительства – индивидуализированное путем предварительного описания в договоре жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п.), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

5. Деятельность застройщика в качестве части предмета договора долевого строительства включает обязанности застройщика по получению необходимой разрешительной документации, проектной декларации, строительству в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующего объекта долевого строительства с наружным инженерным обеспечением, передаче его участнику долевого строительства.

6. По аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, представляется целесообразным включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[43] следующие положения: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон».

Сергей ГОРБАЧЕВ, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»

[1] См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск II. Обязательственное, семейное и наследственное право. Киев: типография Р. К. Лубковского, 1915, С. 2.

[2] См.: Там же, С. 5.

[3] Цит. по: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975, С. 27.

[4] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997.С. 125.

[5] См.: Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006, С. 360; Май С.К. Очерки общей части буржуазного обязательственного права. — М.: Внешторгиздат, 1953, С. 72.

[6] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997. С. 125.

[7] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[8] См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[9] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[10] Цит. по: Шаханов А.В. Договор долевого участив в строительстве. — СПб.: Лекс-СТАР, 2001, С. 12.

[11] Цит. по: Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. .№ 8. С.64.

[12] См.: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 103.

[13] См: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1.

[14] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[15] См.: Там же.

[16] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[17] См.: Там же.

[18] Цит. по: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997. С. 217.

[19] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 98-99.

[20] См.: Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дисс. … канд. юрид. наук. СПб., 2004 г., С. 71.

[21] См.: Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12.

[22] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[23] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[24] См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

[25] Подробнее об этом см. в параграфе 3 главы 2.

[26] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[27] С 1 февраля 2008 г. ставка рефинансирования составила 10,25 % (Указанием ЦБ РФ от 1 февраля 2008 г. 1975-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» // Вестник Банка России. 2008. № 5.

[28] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[29] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[30] См.: Шишкоедова Н.Н. Вклад в строительство // «Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2004. № 1.

[31] См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 87 -88.

[32] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 145.

[33] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04

[34] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[35] Подробнее об этом см.: Соколов П. Долевое строительство: учет и налогообложение //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 41, 42; Янковская К. Долевое участие в строительстве: бухгалтерский и налоговый учет //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 2; Стапанян М.Г. Договор долевого участия в строительстве: проблемы налогообложения // Право и экономика. 2007. № 10.

[36] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[37] См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[38] См.: Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 146.
[39] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[40] См.: Захарьин В.Р., Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. № 5.

[41] Цит. по: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 110-111.

[42] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[43] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.