Риски при покупке недвижимости

В случае если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно, первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте , указывая контактные телефоны и адрес, при этом конечно же продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Предположим, что потенциальный покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров) и тут возникает целая череда вопросов – кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых ля оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых подчас можно только специалисту.

Вместе с тем, полагаю, что большие риски при таких сделках возникают у покупателя. Наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Ведь тут нужно не просто поверхностно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, но и убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади, проверить необходимость получения обязательных согласий на сделку органов опеки и попечительства (если речь идет о несовершеннолетних, а также находящихся под опекой или попечительством), выяснить состоит ли продавец на учете в НД или ПНД ( с тем, чтобы исключить возможность последующего признания сделки недействительной), узнать каким образом происходил ранее переход права собственности (проверив всю цепочку сделок), убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным и налоговым платежам.

У покупателей недвижимости есть вопросы, не предусмотрев которые, можно, как минимум, получить в собственность недвижимость с букетом проблем. К ним, в первую очередь, относятся долги по коммунальным платежам, телефонным переговорам и т.д. В процессе сделки необходимо оговаривать даже такие моменты, как комплектация квартиры: есть случаи, когда при продаже бывшие хозяева могут забрать с собой двери, дорогую сантехнику, газовую или электрическую плиту, встроенную мебель и т.д. В итоге человек может получить совсем не ту квартиру, которую видел при осмотре.

Если Вы собрались купить объект недвижимости, то убедитесь, что в нем не было несанкционированной перепланировки, поскольку, в случае если эта перепланировка «всплывет» уже после того, как вы станете собственников – неси расходы по ее легализации или приведению квартиры в соответствие с планом БТИ придется именно вам.

В случае если в сделке участвует лицо, представляющее собственника по доверенности, это повод насторожиться и потребовать встречи с настоящим хозяином квартиры, чтобы убедиться в том, что он действительно выдавал доверенность, не отменял ее, вполне адекватен для совершения сделки и вообще существует.

В целях уменьшения налоговой базы, очень часто при заключении сделки в договоре указывается заниженная (составленная на основе оценочной стоимости квартиры, определяемой органами БТИ) стоимость квартиры. В этом случае собственник (продавец) рискует получить ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Покупатель также рискует получить на руки лишь ту же самую сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, в случае признания сделки недействительной.

Одной из возможностью избежать недоразумений, связанных с этой ситуацией, может помочь заключение договора страхования финансовых рисков покупателя недвижимости (договор титульного страхования), если в период действия которого произойдет расторжение договора купли-продажи квартиры, страховая компания возместит причиненные убытки.

После того как сделка совершена, камнем преткновения может стать физическое освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в ней лиц, в случае если покупатель не проявил должной осмотрительности и приобрел квартиру, обремененную проживанием в ней третьих лиц. В случае, если добровольно никто не снимается с регистрационного учета – к сожалению сделать это можно будет только через суд, на что уйдет весьма значительное время.

Безусловно случаев, когда продавец или покупатель может столкнуться с недобросовестным поведением, равно как и просто криминалом (начиная от поддельных документов и заканчивая причинением физического насилия с целью склонить к сделке), очень много и все их рассмотреть не представляется возможным. Обычному человеку подчас достаточно сложно во всем этом разобраться и выявить скрытые подводные камни, но собственно говоря наверное и не нужно, помня одно простое правило: «Каждый должен заниматься своим делом». Поэтому намереваясь купить или продать – обращайтесь к специалистам, чтобы грамотно провести переговоры, правильно все проверить и оформить.

Сергей ГОРБАЧЕВ, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»