Выселение арендатора и взыскание (Арбитражный суд Москвы)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

30 августа 2013 года

Дело №А40-31370/13

Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2013 года

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2013 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чупринской Л.Н.,

с участием:

от истца – Кофмана Г.Д. – представителя, по доверенности от 01.08.2013г.; Симанкова О.М. – представителя, по доверенности от 11.03.2013г.;

от ответчика – Дьячкова А.А. – представителя, по доверенности от 22.03.2013г. №01/2013

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072, дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Прогерма» (ОГРН 1047796510410; ИНН 7709555809; 109544, Москва, ул.Рогожский вал, 6, 2, стр.1)

к

Обществу с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита» (ОГРН 1067746826256; ИНН 7707594880; 127473, Москва, ул. Селезневская, 11Б)

о

взыскании 3.351.784руб. 27 коп.; расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011г., обязании ответчика освободить нежилые помещения и по встречному иску ответчика к истцу о признании договоров аренды нежилого помещения от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г. недействительными

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Прогерма» обратилось в суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита» 3.351.784руб. 27 коп., в том числе: 10.692руб. 23коп. – основного долга по арендным платежам и 1.927.117руб. 02коп. – неустойки за период с 13.10.2011г. по 15.03.2013г. на основании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011г., 1.513.975руб. 02коп. – неустойки на основании договора аренды нежилого помещения от 15.10.2010г., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011г. и обязании ответчика освободить нежилые помещения, общей площадью 579,0кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.48/13, стр.1 (1 этаж: комнаты А-Б, а, 1-5, 10, 10а, 10б, 11-12, этаж 2: комнаты А-Б, 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 8-9; подвал: комнаты 1, 1а, 2, 2а, 7, 9, 9а, 10, 12-16, 16а, 17; антресоль: комната а) и передать указанные помещения по акту приема-передачи, в соответствии со ст.ст. 8, 15, 309, 319, 330, 450, 610, 614, 622 ГК РФ, а также о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 120.000руб.

Протокольным определением суда от 24.06.2013г. к производству по делу для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ответчика к истцу о признании договоров аренды от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г., заключенных между истцом и ответчиком, недействительными в силу мнимости.

Истец в обоснование исковых требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей.

Ответчик в отзыве на иск, возражая против удовлетворения исковых требований, сослался на отсутствие задолженности по договору от 15.10.2010г., поскольку истцом не учтен гарантийный платеж; требование о взыскании неустойки по договору от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г. заявлено без предварительного уведомления ответчика в соответствии с условиями договора; по требованию об обязании освободить помещения ответчик указал на то, что спорные помещения занимаются ответчиком на основании договора от 12.10.2009г. со сроком действия до 10.02.2015г.

В обоснование требований по встречному иску ответчик сослался на то, что оспариваемые договоры аренды заключены сторонами лишь для вида, без намерения создавать соответствующие им правовые последствия, поскольку 12.10.2009г. между сторонами заключен договор аренды того же самого помещения, которое принято ответчиком по акту и находится в его владении и пользовании в настоящее время.; оспариваемые договоры заключены формально, с единственной целью – представить их в разрешительные органы для оформления лицензии на розничную продажу алкогольной продукции и подписаны вследствие недобросовестного поведения истца по делу, который не исполнил принятые на себя обязательства, предусмотренные п.2.2.13 договора аренды от 12.10.2009г.

Возражая по встречному иску, истец указал на то, что договор аренды от 12.10.2009г. является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, сторонами были подписаны краткосрочные договоры аренды, определив тем самым юридическую судьбу помещений; также истец сослался на условия п.6.3 договора от 12.10.2009г.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, в том числе представленные сторонами на обозрение суда подлинные документы, суд пришел к следующим выводам.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 13.09.2004г. спорные помещения – площадь 536,6 кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.48/13, стр.1, принадлежат истцу на праве собственности, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.09.2004г. сделана соответствующая запись регистрации №77-01/30-937/2004-344.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.10.2009г., согласно условиям которого, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 579,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д.48/13, стр.1 (этаж1: комнаты А-Б, а, 1-5, 10, 10а, 10б, 11-12; этаж 2: комнаты А-Б, 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 8-9; подвал: комнаты 1, 1а, 2, 2а, 7, 9, 9а, 10, 12-16, 16а, 17; антресоль: комната а) на срок до 10.02.2015г. (п.1.1).

В пункте 2.1 договора установлено, что указанные помещения передаются арендодателем арендатору с 10.12.2009г. по акту приема-передачи, помещения считаются переданными арендатору с даты подписания акта приема-передачи.

В соответствии с п.2.2.13 договора в течение шести месяцев с момента подписания договора арендодатель обязался зарегистрировать договор за счет арендатора в Управлении Росреестра по Москве при условии предоставления всех необходимых документов, которые должны быть предоставлены арендатором для регистрации договора в установленном порядке.

В пункте 6.4 договора стороны предусмотрели, что действие договора прекращается по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и автоматически прекращается с момента заключения сторонами другого договора аренды на те же помещения

Указанные в договоре от 10.12.2009г. помещения переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи от 10.12.2009г.

Согласно нормам п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственный регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды от 12.10.2009г., при отсутствии доказательств его регистрации в установленном порядке, следует признать незаключенным.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.10.2010г. согласно условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 579,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д.48/13, стр.1 (этаж1: комнаты А-Б, а, 1-5, 10, 10а, 10б, 11-12; этаж 2: комнаты А-Б, 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 8-9; подвал: комнаты 1, 1а, 2, 2а, 7, 9, 9а, 10, 12-16, 16а, 17; антресоль: комната а) на срок до 01.10.2011г. (п.1.1).

В соответствии с условиями п.2.1 договора стороны установили, что арендодатель передает, а арендатор принимает помещение с 15.10.2010г. по акту приема-передачи, помещение считается переданным арендатору с момента подписания акта приема-передачи.

Разделом 3 договора определены арендная плата и порядок расчетов по договору:

— арендная плата состоит из постоянной переменной частей арендной платы (п.3.1 договора);

— постоянная часть арендной платы установлена в 10.000 у.е. в месяц, без учета НДС. 1у.е. равен 1 евро по курсу Банка России на день оплаты, но не ниже 40руб. за 1 евро и не выше 50 рублей за 1 евро, и подлежит оплате не позднее 5 го числа каждого месяца текущего месяца аренды (п.п.3.1.1, 3.1.2);

— переменная составляющая арендной платы устанавливается на основании показаний счетчиков за: коммунальные услуги, канализация, отопление, оплата иных услуг в соответствии с городскими тарифами и обязательными требованиями нормативных актов г. Москвы, возникающих в связи с эксплуатацией и содержанием помещений; подлежит уплате с момента подписания акта приема-передачи в рублях на основании показателей счетчиков и счетов, представляемых арендодателем в течение 5ти банковских дней с момента получения счетов (п.п.3.1.3, 3.2).

Пунктом 4.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков исполнения обязательств, предусмотренных в п.п.3.1.2, 3.2 договора, в размере 0,5% от суммы одной месячной арендной платы за каждый день просрочки, после получения от арендодателя письменного уведомления, но не ранее 5-ти банковских дней с момента нарушения сроков в.п.п.3.1.2 и .3.2 договора.

В пункте 6.1.2 договора стороны предусмотрели, что действие договора прекращается по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и автоматически прекращается с момента заключения сторонами другого договора аренды на те же помещения.

Принятие помещений арендатором помещений подтверждается актом приема-передачи от 15.10.2011г.

На аналогичных условиях, между сторонами по делу в отношении тех же нежилых помещений заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2011г. на срок до 31.08.2012г.

Разделом 6 договора установлен порядок расторжения договора, в том числе п.6.7 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае возникновения задолженности арендатора по уплате арендной платы за 2 последовательных календарных месяца аренды, при этом арендодатель письменно уведомляет арендатора о расторжении договора за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Принятие помещений арендатором подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2011г.

На уплату арендных платежей, в том числе постоянной и переменной частей, арендодателем оформлялись соответствующие счета и арендатором с ссылкой на номера и даты счетов производились платежи, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 58-151, т.1; л.д.1-93, т.2).

Счета на оплату постоянной и переменной частей арендной платы получены ответчиком, что подтверждается соответствующими отметками на счетах.

Поскольку представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается исполнение обязательств подтверждается исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, в том числе постоянной и переменной частей, а также наличие задолженности по арендным платежам, ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требования по первоначальному иску о взыскании с ответчика 10.692руб. 23коп. – основного долга по арендным платежам и 1.927.117руб. 02коп. – неустойки за период с 13.10.2011г. по 15.03.2013г. на основании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011г. и 1.513.975руб. 02коп. – неустойки на основании договора аренды нежилого помещения от 15.10.2010г.

Доводы ответчика по первоначальному иску о том, что истцом необоснованно не засчитан гарантийный платеж судом во внимание не принимается поскольку, условиями п.4.3 договора от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г. использование гарантийного платежа в целях погашения финансовых обязательств арендатора является правом, а не обязанностью арендодателя.

Также судом не принимается довод ответчика о том, что истцом не предъявлено ответчику в соответствии с условиями договоров требований об уплате неустойки, поскольку данное требование содержится в претензии от 11.02.2013г., направление которой ответчику истцом подтверждается почтовыми квитанциями от 14.02.2013г. №№05373, 05374, а также с учетом уведомлений от 21.12.2012г. №2112/ИМ, от 25.08.2011г. №2508/ИМ, от 06.09.2011г. №0609/ИМ, от 23.05.2011г. №2305/ИМ, полученных арендатором, о вручении арендатору счетов на уплату пени.

Также указанной претензией от 11.02.2013г. арендодателем заявлено об отказе от договора аренды от 01.10.2011г. и необходимости освободить занимаемые помещения.

Поскольку истцом претензионный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора соблюден, судом признается обоснованным и подлежащим удовлетворению требование по первоначальному иску о расторжении договора аренды от 01.10.2011г.

Нормами ст. 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Факт занятия спорных помещений ответчиком не оспорен, в связи с чем, судом также признается обоснованным и подлежащим удовлетворению требование по первоначальному иску о выселении ответчика из занимаемых спорных помещений.

Согласно нормам п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с нормами п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

С учетом вывода суда о незаключенности договора аренды от 12.10.2009г., а также, поскольку, оспариваемые по встречному иску договоры аренды от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г. фактически исполнялись сторонами, что подтверждается актами приема-передачи помещений, платежными документами на уплату арендных платежей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований по встречному иску о признании договоров аренды от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г. недействительными в силу мнимости.

Довод истца по встречному иску о том, что им вносились платежи по договору аренды от 12.10.2009г. судом во внимание не принимается, поскольку указание в платежных поручениях в назначении платежа договора от 12.10.2009г. правового значения не имеет при наличии ссылок в платежных поручениях на соответствующие счета, на основании которых производились эти платежи, и при подтверждении материалами дела факта принятия истцом по встречному иску спорных помещений в рамках договоров аренды от 15.10.2010г. и от 01.10.2011г.

Судебные расходы по госпошлине по первоначальному и встречному искам относятся на ответчика.

Судом также рассмотрено заявление истца о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 120.000руб.

Судебные расходы в соответствии со ст.101 АПК РФ состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст.106 АПК РФ).

По смыслу ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу п.3 ст.59 АПК РФ представителями граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей и организаций, могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

Согласно п.2 ст.110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Истец в обоснование заявления о взыскании судебных издержек представил в материалы дела: договор на оказание юридической помощи от 11.12.2012г., платежное поручение №17 от 31.01.2013г.

По условиям вышеназванного договора поверенный принял на себя обязательства оказать юридическую помощь, связанную с представлением интересов доверителя в ходе рассмотрения дела по иску доверителя к ООО «Приятного аппетита» о взыскании денежных средств по договору аренды, выселении из помещения, включая: подготовку, написание и подачу иска, участие в судебных заседаниях.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма от 05.12.2007г. № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказать их чрезмерность.

Ответчик возражений относительно размера заявленных истцом ко взысканию судебных издержек, доказательств чрезмерности взыскиваемых судебных издержек не представил.

Суд с учетом категории и сложности дела, временных затрат на изучение и подготовку искового заявления и документов для формирования доказательственной базы считает, что понесенные истцом судебные издержки отвечают критериям разумности.

В связи с изложенным, заявление истца о взыскании судебных издержек в размере 120.000руб. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 166, 170, 307-310, 314, 450, 452, 453, 606, 614, 622 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103, 106, 110, 112, 121, 122, 132, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 октября 2011 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Прогерма» и Обществом с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита» (ОГРН 1067746826256; ИНН 7707594880; 127473, Москва, ул. Селезневская, 11Б; дата регистрации в качестве юридического лица: 18.07.2006г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Прогерма» (ОГРН 1047796510410; ИНН 7709555809; 109544, Москва, ул.Рогожский вал, 6, 2, стр.1; дата регистрации в качестве юридического лица: 14.07.2004г.) 10.692руб. 23коп. задолженности и 3.441.092руб. 04коп. неустойки, всего 3.351.784 (три миллиона триста пятьдесят одну тысячу семьсот восемьдесят четыре) рубля 27 копеек, а также 48.258 (сорок восемь тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 92 копейки судебных расходов по госпошлине и 120.000 (сто двадцать тысяч) рублей судебных издержек.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита» (ОГРН 1067746826256; ИНН 7707594880; 127473, Москва, ул. Селезневская, 11Б; дата регистрации в качестве юридического лица: 18.07.2006г.) из нежилых помещений общей площадью 579,0 кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, ул. Бауманская, д.48/13, строение 1 (1 этаж: комнаты А-Б, а, 1-5, 10, 10а, 10б, 11-12; 2 этаж: комнаты А-Б, 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 8-9; подвал: комнаты 1, 1а, 2, 2а, 7, 9, 9а, 10, 12-16, 16а, 17; антресоль: комната а).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Приятного Аппетита» (ОГРН 1067746826256; ИНН 7707594880; 127473, Москва, ул. Селезневская, 11Б; дата регистрации в качестве юридического лица: 18.07.2006г.) передать нежилые общей площадью 579,0 кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, ул. Бауманская, д.48/13, строение 1 (1 этаж: комнаты А-Б, а, 1-5, 10, 10а, 10б, 11-12; 2 этаж: комнаты А-Б, 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 8-9; подвал: комнаты 1, 1а, 2, 2а, 7, 9, 9а, 10, 12-16, 16а, 17; антресоль: комната а) в освобожденном виде Общества с ограниченной ответственностью «Прогерма» (ОГРН 1047796510410; ИНН 7709555809; 109544, Москва, ул.Рогожский вал, 6, 2, стр.1; дата регистрации в качестве юридического лица: 14.07.2004г.).

В удовлетворении требований по встречному иску отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина