Аренда участка. Риски после истечения срока договора

Споры между арендатором и арендодателем часто переходят в судебные разбирательства.

В связи с этим, хочется обратить внимание на:

— положения ГК РФ, регулирующие  отношения сторон договора после истечения его срока;

—  некоторые риски.

  1. Возобновлен на неопределенный срок.

Арендаторы полагают, что раз арендодатель не требовал земельный участок обратно по истечении  срока аренды  и договор перешел в категорию «Возобновлен/заключен на неопределенный срок», то он и не имеет больших шансов  истребовать его.

Однако, практика показывает следующее.

Да, действительно, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  Но,  одновременно,  у арендодателя появляется право расторгнуть его без указания причин. Для этого ему необходимо всего лишь за три месяца уведомить арендатора о прекращении договора. Далее арендодатель имеет все шансы на  получение судебного решения  о признании договора аренды прекратившим свое действие в связи с расторжением по требованию одной из сторон и обязании арендатора вернуть  ему земельный участок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

  1. Непринятие мер по обеспечению получения почтовой корреспонденции.

Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, юридически значимое сообщение, адресованное  индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРИП или в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

  1. Возвращение встречного иска.

На сегодняшний день имеется практика возвращения встречного иска арендатора  о понуждении  арендодателя к заключению договора аренды в связи с преимущественным на то правом. Подобное встречное требование, по мнению судов,  не является однородным по отношению к иску о признании договора прекратившим свое действие, не направлено к зачету первоначального требования,  имеет иные предмет и основание и т.д. (Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2016 г. N 305-ЭС16-12483).

3.Неиспользование участка по назначению.

Неиспользование участка по назначению, при наличии у арендодателя такой обязанности в силу договора, арендатор  непременно использует как дополнительное обоснование своих требований о признании договора прекращенным. (Определение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2016 г. N 304-ЭС16-17020)

4.Арендная плата.

В случае, если арендатор не возвратил арендодателю участок после истечения договора аренды,  арендодатель может обратиться в суд с требованием  о взыскании с арендатора денежных средств с процентами за пользование участком, исходя из установленной договором суммы арендной платы. При этом, суд, даже в отсутствие требований арендодателя установить факт возобновления договора на неопределенный срок, может  установить этот факт и взыскать денежные средства как задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами. (Определение Верховного суда РФ от 10 февраля 2017 г. N 305-ЭС16-21434).

 

Изложенные риски, конечно же, не являются исчерпывающим перечнем. Каждый договор индивидуален и для минимизации связанных с ним рисков требует отдельного изучения. Своевременное понимание последствий наличия в договоре определенных условий,  совершения определенных действий/бездействий трудно переоценить.

Так, например, в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). Арендатору в данном случае необходимо вовремя зафиксировать факт и причины невозможности использования арендованного имущества,  произвести действия, направленные на уведомление арендодателя об этом. (Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 13.02.2017г. N Ф03-6414/2016).

К разрешению возможного или неизбежного спора  нужно при возможности готовиться заранее.

 

Виктория БУКЛОВА, адвокат Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»