Согласно ст. 209 ГК РФ правомочия распоряжения объектом права собственности принадлежат только собственнику и никому иному.

Однако в практике российских корпоративных войн последних лет нередко можно встретить ситуацию, когда компания, владеющая значительным объектом недвижимости, перестает быть собственником и утрачивает контроль над недвижимостью не только помимо воли своих акционеров и менеджмента, но даже долгое время и не располагает какой-либо информацией о состоявшемся переходе права собственности на недвижимое имущество.

Большинству собственников объектов недвижимости свойственна несокрушимая уверенность в том, что недвижимость принадлежит им до скончания веков и ничто не может поколебать их положение. Однако российский опыт слияний и поглощений последних пяти лет наглядно доказывают, что не стоит быть столь неосторожным и самоуверенным в отношении сохранности своего имущества. На рынке есть определенная категория компаний-агрессоров - так называемые рейдеры, которые специализируются на "сравнительно честных" способах отъема недвижимости и иных активов у их собственников.

На Западе в ходе захватов и поглощений агрессоры преследуют цель получения бизнеса компании цели, ее клиентской базы, производственных ресурсов, расширения своего влияния на рынке. Владельцы бизнеса при этом сменяются, но сам бизнес остается. Сохраняются рабочие места и объемы производства, продолжают поступать в бюджет налоги. В России же в большинстве случаев основной целью захватчиков является получение наиболее ликвидных активов компании (которыми чаще всего является недвижимость) и их скорейшая продажа с целью моментального получения прибыли.

Анализируя богатую российскую практику агрессивного отчуждения объектов недвижимости, можно выделить такие основные способы отчуждения, как отчуждение недвижимости по "прямым" сделкам, вывод недвижимости через обременение имущества, вывод недвижимости через исполнительное производство и т.п.

Как защитить недвижимость?

Что же можно посоветовать законному собственнику объекта недвижимости для того, чтобы защитить свои имущественные интересы от потенциального агрессора?

Во-первых, знать основные способы возможной атаки агрессоров на свое имущество и быть готовым к их отражению как с психологической, так и с организационно-правовой точки зрения.

Во-вторых, проводить постоянный мониторинг ситуации вокруг компании, чтобы вовремя обнаружить первые признаки начавшейся атаки рейдера. Каковы эти признаки и как их распознать - тема отдельной статьи.

В-третьих, на практике весьма существенным, а подчас решающим является фактор отлаженных контактов руководства компании в органах государственной власти, в частности в налоговом органе и органе по регистрации прав на недвижимое имущество, что позволит собственнику вовремя получить сигнал о начавшихся действиях по отчуждению недвижимого имущества помимо его воли.

В-четвертых, оптимальным решением является построение компанией превентивной правовой защиты против недружественного поглощения, одним из элементов которой будет являться защита недвижимых активов компании. При этом практика показывает, что такая система защиты может строиться на передаче недвижимости на различных основаниях в пользу компаний-держателей, обременение имущества арендой на длительный срок, установление жестких процедур совершения сделок с недвижимым имуществом в организации, когда для совершения такой сделки помимо подписи генерального директора необходим еще ряд обязательных условий и т.д.

Наличие у организации четкой программы правовой защиты и представление о возможных рисках, связанных с владением недвижимостью, могут стать мощнейшим инструментом для блокирования действий возможного агрессора и защиты своих имущественных интересов.

Наконец, в-пятых, необходимым фактором защиты является наличие квалифицированной юридической поддержки со стороны внутрикорпоративных юристов или внешних консультантов. Как показывает практика, именно качество правового сопровождения и защиты подчас является основным фактором, определяющим победу той или иной стороны в начавшейся корпоративной войне.

Комплекс мер при защите компании от поглощения:

  • Сохранение руководству компании оперативного контроля;
  • Сохранение профиля работы компании;
  • Сохранение активов компании;
  • Инициирование и сопровождение судебных разбирательств в отношении захватчика;
  • Организация, проведение и срыв собраний акционеров (учредителей);
  • Силовая защита территории предприятия;
  • Проведение переговоров с представителями захватчика;
  • Участие в ведении дела вплоть до исполнения решения суда;
  • В критической ситуации - помощь руководству компании в реализации компании или активов общества по рыночной стоимости.

Превентивная защита от поглощения:

  • Разработка стратегии защиты;
  • Консолидация пакетов акций (долей);
  • Проведение общих собраний акционеров (участников);
  • Обременение активов;
  • Защита реестра акционеров;
  • Внесение изменений в учредительные документы;
  • Разработка трудовых соглашений;
  • Очистка истории приватизации;
  • Закрепление ситуации по владению активами, акциями, защита эмиссии;
  • Повышение лояльности трудового коллектива и акционеров;
  • Проведение PR мероприятий;
  • Анализ и разработка принципов документооборота и договорной работы с контрагентами;
  • Оценка реальной рыночной стоимости предприятия.

 

Запишитесь на консультацию! 

Ваше имя*:
Номер телефона*:
Ваш город*:
E-mail*:
Сообщение*:

Нажимая кнопку «Отправить», я даю своё согласие на обработку указанных в заявке персональных данных

 

Если Вы хотите задать или обсудить свой вопрос лично - звоните!

+ 7 (495) 212-92-80

 

Интересные статьи
НАШ ОПРОС